4. 부동산 세금종류 양도세

양도세

양도소득세는 집을 보유 이후 다른사람에게 매도시에 발생하는 차익(이익)에 대하여 부과하는 세금입니다.

 

집 뿐만 아니라 상가를 포함한 모든 부동산에 관하여 부과되는데 양도할 경우 양도일이 속한 달의 말일부터

 

2개월 이내에 자신이 거주하는 주소지 관할 세무서에 예정 신고 및 납부를 하여야 합니다.

 

기본세율 및 중과세율

양도세는 기본적으로 양도차익에 따라서 얼마나 보유하였는지 또 얼마나 차익을 남겼는지에 따라 세금을 다르게

 

부과하게 됩니다.

 

보유기간	과세표준	기본세율	조정대상지역 2주택	조정대상지역 3주택	누진공제
2년 이상	1200만원 이하	6%	26%	36%
	4600만원 이하	15%	35%	45%	108만원
	8800만원 이하	24%	44%	54%	522만원
	1억5천 이하	34%	55%	65%	1490만원
	3억 이하	38%	58%	68%	1940만원
	5억이하	40%	60%	70%	2540만원
	10억 이하	42%	62%	72%	3540만원
	10억 초과	45%	65%	75%	6540만원
2년 미만	60%
1년 미만	70%

                                                                <양도소득세율표>

 

법 개정으로 인해 분양권도 주택수에 포함이 되면서 분양권 거래시에도 양도세가 부과 되는데

 

2년내에 매도하게 될 경우 위의 표와 같이 60~70%의 세금을 내게 됩니다.

 

21년 12월 말부터 양도세 비과세의 기준이 12억원으로 변경되었습니다.

 

1세대 1주택의 경우 매매금액이 12억원 이하인 경우 비과세를 받고 매도할 수 있습니다.

 

여기서 1세대 1주택이 비과세를 받기 위해서는 보유기간이 2년 이상이여야 합니다.

 

그래서 비조정지역의 경우 보유기간이 2년이상만 되면 비과세가 가능하며,

 

조정대상지역일 경우 반드시 2년이상 거주요건(취득일기준)을 채워야만 비과세가 가능합니다.

 

이제 1세대 1주택자이지만 보유주택이 12억이 넘어가거나 다주택자의 경우는

 

2년이상 보유를 하고 매도할 시에 과세표준을 계산할 때 장기보유특별공제(장특공)을 고려하여 계산하여야 합니다.

 

보유기간	1주택자	다주택자	거주기간	1주택자
			2년~3년	8%
3년~4년	12%	6%	3년~4년	12%
4년~5년	16%	8%	4년~5년	16%
5년~6년	20%	10%	5년~6년	20%
6년~7년	24%	12%	6년~7년	24%
7년~8년	28%	14%	7년~8년	28%
8년~9년	32%	16%	8년~9년	32%
9년~10년	36%	18%	9년~10년	36%
10년~11년	40%	20%	10년 이상	40%
11년~12년		22%
12년~13년		24%
13년~14년		26%
14년~15년		28%
15년 이상		30%

1세대 1주택자의 경우 만약 3~4년 보유와 거주를 하였다면 장특공제를 최대 24%를 받을 수 있습니다.

 

그러나 보유만 하고 거주를하지 못했을 경우 3~4년 보유만 했으므로 12%만 받을 수 있습니다.

 

다주택자의 경우에는 거주기간으로 공제를 받지는 못하고 보유기간으로만 공제를 받습니다.

 

그리고 양도세를 계산할 시 1년에 1개 주택에 대하여 250만원의 기본공제가 발생합니다.

 

계산방법은 전체양도차익×(양도가액-12억) / 양도가액 으로 계산하면 됩니다.

 

여기서 장기보유특별공제와 250만원 기본공제까지 빼고나서 나온 값이 과세표준값이 됩니다.

 

그리고 계산된 과세표준값이 만약 1억6천만원인 경우 위의 양도소득세율표를 보면

 

해당 기본세율은 38%이며 누진공제는 19,400,000원 입니다.

 

최종 계산은 1억6천×0.38 - 19,400,000원 = 41,400,000원 입니다.

 

여기에 지방소득세 10%까지 더한 값인 41,400,000+4,140,000 = 45,540,000이 되겠습니다.